01 · Activité

Rendre les performances compréhensibles

Les trois derniers bilans constituent le point de départ, mais ils ne suffisent pas. Le chiffre d’affaires doit être ventilé lorsque l’activité est saisonnière ou composée de métiers différents. Une situation comptable récente évite d’évaluer aujourd’hui une entreprise sur des données déjà anciennes.

Le repreneur cherchera aussi à comprendre la marge, l’EBE, le besoin en fonds de roulement, les investissements à renouveler et la rémunération nécessaire à son propre projet.

  • Trois derniers bilans et comptes de résultat
  • Situation comptable récente
  • Chiffre d’affaires mensuel et par activité
  • Masse salariale et organisation de l’équipe
  • Contrats, abonnements et crédits-bails
  • Inventaire du matériel et état du stock

02 · Local

Relire le bail avant de valoriser le fonds

Le droit au bail peut soutenir la valeur du fonds ou la fragiliser. Il faut vérifier la destination autorisée, le loyer, l’indexation, la durée restante, la répartition des charges, les travaux et les clauses encadrant la cession.

Les plans, diagnostics, autorisations et licences complètent le dossier lorsque l’activité dépend fortement du local, comme un restaurant ou un établissement recevant du public.

  • Bail, avenants et quittances
  • Dépôt de garantie et charges
  • Destination et activités autorisées
  • Autorisations, licences et conformité
  • Plans, diagnostics et travaux réalisés

03 · Transmission

Définir précisément ce qui est cédé

Clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, matériel et droits incorporels ne se transmettent pas tous automatiquement. Le stock est généralement inventorié et valorisé séparément. Les contrats doivent être examinés un par un avec les conseils de l’opération.

L’acte et les formalités relèvent du professionnel du droit. Le rôle de DeSol est de préparer un dossier commercial cohérent, d’identifier les informations manquantes et d’éviter qu’elles ne bloquent la négociation.

Une data room ne consiste pas à déposer cent fichiers : elle permet à un repreneur de retrouver la preuve de chaque information importante.

04 · Confidentialité

Ouvrir le dossier par étapes

Une première présentation anonymisée expose l’activité, la zone, la performance et les raisons de la cession sans révéler immédiatement l’enseigne. Après qualification, vérification d’identité et engagement de confidentialité, les informations sont communiquées progressivement.

DeSol organise ce parcours avec le vendeur, son expert-comptable, son avocat ou son notaire afin que le marché reçoive une information exacte, suffisante et maîtrisée.

L’auteur de cette analyse

Elie Soltane

Cofondateur de DeSol Immobilier, Elie intervient sur les opérations résidentielles et professionnelles en Corse. Sa méthode croise l’expérience de terrain, l’analyse des données et les principes de l’expertise immobilière.

Expérience locale
Huit années en Balagne et en Haute-Corse
Pratique
Une centaine de transactions accompagnées
Approche
Prix, risques, faisabilité et scénario de sortie
Découvrir la Maison DeSol

Sources & méthode

Pour aller plus loin

Ce guide associe l’expérience de terrain de DeSol, les méthodes d’expertise immobilière et les ressources professionnelles ou publiques suivantes. Il constitue une information générale et ne remplace pas l’intervention des conseils juridiques, fiscaux ou techniques de l’opération.