Les papiers d'une vente. Avant la première visite.
Une vente ne se joue pas que sur le prix. Elle peut aussi se fragiliser sur un papier : un diagnostic périmé, un document de copropriété demandé trop tard, un titre de propriété incomplet. C'est pour cela que nous réunissons le dossier avant de présenter un bien, et non après avoir trouvé l'acquéreur.
Le titre de propriété. En Corse, la première question.
En Corse, beaucoup de biens se sont transmis sans acte, parfois sur plusieurs générations. Une maison de village peut encore figurer au cadastre au nom d'un aïeul, ou appartenir à une indivision de cousins. Sans titre clair, aucune vente ne peut se signer.
Ce n'est pas une impasse. Le notaire peut établir un acte de notoriété acquisitive, qui constate une possession longue et paisible. Ce dispositif propre à la Corse a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2037 par la loi du 7 février 2025. Le GIRTEC, groupement public dédié, aide à reconstituer les titres. En cas d'indivision, l'accord des indivisaires se prépare avant la mise en vente, pas pendant.
Nous en parlons dès le premier rendez-vous : régulariser un titre prend du temps.
Les diagnostics. Selon le bien, pas selon une liste.
Le vendeur fait réaliser les diagnostics et en assume le coût. Tous ne concernent pas tous les biens.
| Diagnostic | Quand il est demandé | Durée de validité |
|---|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | En principe pour une vente de logement, sauf exemptions réglementaires ; sa classe doit figurer dans l’annonce lorsqu’il est requis | 10 ans |
| Audit énergétique | Maison ou immeuble en un seul propriétaire classé E, F ou G | 5 ans |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence |
| Plomb | Logement construit avant 1949 | 1 an si la concentration atteint le seuil réglementaire ; illimitée en dessous |
| Électricité et gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État des risques (ERP) | Selon les risques et les zones réglementaires concernant le bien | 6 mois |
| Termites | Commune classée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au tout-à-l'égout, fréquent dans les villages | 3 ans |
| Surface Carrez | Lot de copropriété | Sans limite, sauf travaux |
L'assainissement mérite une attention particulière en Balagne : le contrôle est réalisé par le service public de la commune ou de l'intercommunalité (SPANC), et ses délais ne se réduisent pas en été.
La copropriété. Le syndic, à prévenir tôt.
Pour un appartement, l'acquéreur doit recevoir les documents de la copropriété : règlement et ses modifications, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, fiche synthétique, carnet d'entretien, charges des deux derniers exercices et sommes restant dues. Lorsque les pièces légalement requises pour le départ du délai de rétractation manquent, ce délai ne commence qu’après leur remise.
Autrement dit, un document du syndic qui arrive en retard retarde toute la vente. Nous avons déjà vu une signature repoussée pour cette seule raison. Nous prévenons donc le syndic dès la signature du mandat.
Ce que nous demandons. Et à quel moment.
- À l'estimation : le titre de propriété, le DPE et une pièce d'identité. Le reste peut attendre.
- Au mandat : l'essentiel du dossier, diagnostics compris.
- Au compromis : toutes les pièces, sans exception.
Nous vous envoyons la liste par e-mail, puis par WhatsApp, et nous relançons pour chaque pièce manquante. Vous n'avez rien à suivre vous-même.
Pour les professionnels, nous avons détaillé la liste complète, pièce par pièce, dans ce guide des documents d'une vente, publié sur agents97, l'outil que nous développons pour les professionnels de l'immobilier.
Questions fréquentes
Peut-on mettre en vente sans tous les diagnostics ? La classe énergétique doit figurer dans l’annonce lorsque le DPE est requis. L’état des risques et, lorsqu’il est obligatoire, l’audit énergétique doivent être remis dès la première visite. Les diagnostics requis rejoignent ensuite le dossier annexé à l’avant-contrat.
Qui paie les diagnostics ? Le vendeur. Les coûts varient selon la surface et le nombre de diagnostics concernés.
Mon bien n'a pas de titre de propriété. Puis-je quand même vendre ? Pas en l'état. Il faut d'abord régulariser la situation chez le notaire. Nous pouvons vous orienter avant même de parler de prix.
Prêt à vendre ? Découvrez comment nous accompagnons une vente, ou commencez par faire estimer votre bien.