01 · Propriété
Sécuriser le périmètre juridique
Le premier dossier établit ce qui appartient réellement au vendeur et ce qui pourra être transmis. Il rassemble le titre de propriété, les références cadastrales, les servitudes, les plans disponibles et, le cas échéant, les documents de copropriété.
Les incohérences entre titre, cadastre, plans et occupation réelle doivent être identifiées en amont. Elles ne rendent pas nécessairement la vente impossible, mais leur découverte tardive fragilise le calendrier et la négociation.
- Titre et actes antérieurs utiles
- Relevé cadastral et servitudes
- État descriptif de division
- Règlement et procès-verbaux de copropriété
- Autorisations d’urbanisme et changements de destination
02 · Revenus
Construire un état locatif vérifiable
Le loyer annoncé ne suffit pas. L’acquéreur doit comprendre qui occupe quoi, depuis quand, à quelles conditions et avec quel historique de paiement. Chaque ligne de l’état locatif doit pouvoir être rapprochée d’un bail et des encaissements.
Les vacances, franchises, impayés et litiges sont intégrés sans les masquer : ils influencent la valeur, mais surtout le plan d’action futur de l’investisseur.
- Baux, avenants et états des lieux
- Loyer hors charges et indexation
- Dépôts de garantie
- Historique des encaissements et impayés
- Vacance actuelle et rotation passée
- Répartition des charges et taxe foncière
03 · Bâtiment
Documenter les travaux et les risques
Un investisseur chiffre ce qu’il devra engager après l’acquisition. Les diagnostics, contrats d’entretien, sinistres, factures de travaux et devis permettent de distinguer l’entretien courant des investissements lourds.
La toiture, les façades, les réseaux, la structure, les parties communes et la performance énergétique doivent être lus à l’échelle de l’immeuble et non comme une simple addition d’appartements.
- Dossier de diagnostics techniques
- Plans et surfaces
- Factures et garanties de travaux
- Contrats d’entretien
- Assurances et sinistres
- Devis des travaux identifiés
04 · Décision
Passer des documents au scénario d’investissement
DeSol confronte les revenus aux charges non récupérables, à la vacance, aux travaux, au financement et au prix de sortie. Le rendement brut est un premier repère ; il ne décrit pas le revenu réellement disponible ni le risque de l’opération.
Le dossier peut ensuite présenter un scénario patrimonial, une restructuration ou une vente à la découpe. L’objectif n’est pas de promettre une rentabilité, mais de rendre les hypothèses lisibles et discutables.
Une data room bien préparée ne sert pas à impressionner. Elle réduit l’incertitude qui conduit l’acquéreur à négocier ou à renoncer.
05 · Diffusion
Donner accès progressivement
Un teaser anonymisé peut présenter la typologie, la zone, les revenus et le potentiel sans exposer immédiatement l’adresse ni les données personnelles des locataires.
Après qualification et accord de confidentialité lorsque nécessaire, l’acquéreur accède à un dossier plus complet. Cette progression protège le propriétaire tout en permettant une décision sérieuse.
L’auteur de cette analyse
Elie Soltane
Cofondateur de DeSol Immobilier, Elie intervient sur les opérations résidentielles et professionnelles en Corse. Sa méthode croise l’expérience de terrain, l’analyse des données et les principes de l’expertise immobilière.
- Expérience locale
- Huit années en Balagne et en Haute-Corse
- Pratique
- Une centaine de transactions accompagnées
- Approche
- Prix, risques, faisabilité et scénario de sortie
Sources & méthode
Pour aller plus loin
Ce guide associe l’expérience de terrain de DeSol, les méthodes d’expertise immobilière et les ressources professionnelles ou publiques suivantes. Il constitue une information générale et ne remplace pas l’intervention des conseils juridiques, fiscaux ou techniques de l’opération.